ПРОДАЖА ФИЗЛИЦОМ-НЕРЕЗИДЕНТОМ НЕДВИЖИМОСТИ
НА ТЕРРИТОРИИ РОССИИ
Налоговые обязательства
Нерезидент РФ в 2020 году продал недвижимость на территории Российской Федерации.
Какие налоговые обязательства у него возникают?
Если есть документы, подтверждающие затраты по приобретению недвижимого имущества, возникает ли право на вычет расходов?

В указанной ситуации у нерезидента возникает обязанность исчислить и уплатить НДФЛ по российскому законодательству - при условии, что международным договором РФ по вопросам налогообложения, заключенным с иностранным государством, налоговым резидентом которого является физическое лицо, не предусмотрено иное (п. 1 ст. 7, п. 5 ст. 232 НК РФ).
Например, согласно п. 1 ст. 13 Конвенции между Правительством РФ и Правительством Республики Словения от 29.09.1995 доходы, получаемые резидентом Словении от отчуждения недвижимого имущества, находящегося в России, могут облагаться налогами в России. Аналогичное положение содержится в пункте 1 статьи 13 Соглашения между РФ и Германией от 29.05.1996 и в большинстве других международных соглашений.

Физлица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ с сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, за исключением доходов от продажи объектов недвижимого имущества, если такой объект (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ):
- находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. В соответствии с п. 4 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет;
- не использовался непосредственно в предпринимательской деятельности (за исключением жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или доли (долей) в них).

Таким образом, при продаже физлицом - нерезидентом РФ приобретенного менее чем за пять лет до продажи недвижимого имущества возникает доход, подлежащий обложению НДФЛ. Пятилетний срок исчисляется с момента государственной регистрации приобретения права собственности и до момента государственной регистрации его перехода к покупателю недвижимости.

Право на получение имущественных налоговых вычетов у физического лица - плательщика НДФЛ может возникнуть в отношении доходов, облагаемых по ставке 13%, за исключением доходов от продажи долей в уставном капитале общества (п. 1, 4 ст. 220 НК РФ).
Доход физического лица, не являющегося налоговым резидентом РФ, от продажи недвижимости, находящейся на территории РФ, облагается НДФЛ по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ). Следовательно, при продаже недвижимого имущества физическое лицо, не являющееся налоговым резидентом РФ, не может уменьшить полученные доходы на стоимость приобретения имущества.

Физическое лицо, не являющееся налоговым резидентом РФ, при получении доходов от продажи недвижимого имущества должно представить в налоговый орган по месту нахождения этого имущества декларацию по форме 3-НДФЛ (п. 3 ст. 228 НК РФ, Письмо ФНС РФ от 07.09.2016 N ЗН-3-1/4102@). Крайний срок сдачи декларации - 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (календарным годом) (п. 1 ст. 229 НК РФ).
Уплатить налог необходимо не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Однако в случае прекращения в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению согласно ст. 227 и 228 НК РФ, и выезде его за пределы территории РФ налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории РФ, должна быть представлена им не позднее чем за 1 месяц до выезда за пределы территории РФ. Срок уплаты налога в этом случае - не позднее чем через 15 календарных дней с момента подачи декларации (п. 3 ст. 229 НК РФ).

Необходимо отметить, что в рассмотренных выше примерах механизм устранения двойного налогообложения разный, в зависимости от содержания соглашения об избежании двойного налогообложения. В случае Словении это включение дохода (от продажи недвижимости в России) в общую сумму дохода и последующий зачет уплаченного в России налога (на основании п. 1 "а" ст. 24 Конвенции). В случае Германии это освобождение облагаемого в России дохода от обложения в Германии на основании подпункта "a" пункта 2 статьи 23 Соглашения. Республика Германия оставляет при этом за собой право учитывать освобожденные таким образом доходы при установлении налоговой ставки.

Made on
Tilda